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老杨品谈>>>>>
房价会不会跌？
■文|老杨
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关于房价会不会涨，我说了很多期，但还是总有人问。昨天一个公众号的用户，在公众号里问了我两次。这里说明一下，公众号里的消息我在手机里是看不到的，不是即时通迅，我要登陆公众号的后台才能看到。所以朋友的提问不能及时回答，请原谅。
公众号和个人微信号不是一个东西。公众号是基于微信平台的一个订阅性消息平台，好比一本杂志，你订了才有。它和微信朋友圈是两个范围的东西，是我朋友圈的好友在没有订阅《老杨品谈》公众号的时候也看不到公众号里的内容，当然，我每天都会发朋友圈。朋友圈的内容会被淹没，公众号就不同了，每天都会单独推送给你，总是可见。请我的微信好友，关注我的公众号，谢谢大家的支持！
以后有问题问我可以加我的微信号，我才可以即时看到，我的微信号是：yangyu1970s。
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回归正题，房价会不会跌。
总体上看，有两种说法。
一种说法是会涨。原因有三点：一是现在房子等于货币，房价下来了，银行倒闭了；二是房地产能拉动的产业太多，国家不能让房价跌；三是地方财政基本等于房地产财政，房价跌了政府就没饭吃了。
另一种说法是会跌。原因也有三点：一是从供求关系上看，都过剩了就会跌；二是实际的经济产值无法支撑现在的房价；三是现在的房价远远高过普通人的收入，远远地偏离了居住性的需求。
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既然是问会不会跌，那我们就分析一下认为会跌的三点原因。
首先，楼市从总量上看供大于求是事实，把现有的楼房分给要住的人，住不完。但现实情况是现在的房子不是用来住的，从各地的房屋租金收益看，一般五十年都收不回来购房成本。如果从投资上看就不一样，有升值空间的地方，做为良性投资呈现出供小于求的态势，这才使这些地区房价上涨到国家要控制的程度；另一面就是没有投资价值的地区，房价下降，直至成为鬼城。所以说供求关系矛盾不再是居住需求的矛盾，是投资需求的矛盾。
从投资的角度看，制约房价涨跌的因素有三点：一是人口的流入或流出。流入的地区就会涨，流出的地区就会跌。这一点恰恰反映了住房本身的实用性特点，而实际上已和居住没有关系了，这就是资本的力量。二是地区的政治经济地位，影响房价的涨跌。这一方面的因素很多，有固有的地区地位，是省会，还是地级市，是地区的中心城市，还是偏远城市；还有经济发展的好坏的原因，比如，深圳的房价超过了广州。这就是经济因素影响，不是政治因素的影响，经济因素又能造成人口的净流入，再次推动房价上涨。三是国家政策原因，比如国家开发这儿、开发那儿等等，这都是政策因素的影响，优惠政策所及之处，房价就会上涨。
以上三种因素会形成购买的热点，也就是投资的热点，全国最代表的城市就是上海，均价十万还抢着买，能说过剩吗？对于投资来讲是不足。
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那到底都是谁在投资呢？总有人说，怎么会有那么多有钱人呢？这样的想法就太简单了，现在投资高价房的还真不都是个人。
说说中国房地产的投资人。
第一波国家队。这好像有点不可思议，股市有国家队，楼市怎么会有国家队呢？央企、国企中的地产企业拿地就是投资。特别是今年国家队制造了所有地王，国家队的背后是什么呢？银行。这也就是大部分人说房价不能跌的原因。国家队也可以把资金投到其他金融机构进行实际的房地产交易，这才使一平米十几万的房供不应求。那么有人说国家队买了房也一定要出手，是的，不出手就没意义了。上涨的预期就能制造更大的市场，使更多的资金进场。
有点像什么？股市。
第二波热钱队。热钱队既包括自己有钱的人，也包括能花别人钱的人和把钱主动交给他花的人，他们入市的主要目的就是套利。有一点要说明的是，他们不像普通人想的那样，把房子放到手里等。他们是通过再次炒作让房价快速升高，然后出手，因为资金是有成本的。他们在追求收益率上也没有那么高，有钱赚就可以出手。
第三波送羊毛队。送羊毛队才是那些小有钱人和能付得起首付，还得起贷款的人。这个队是既想住，又想追求高收益率，他们也能等得起。他们也是承担风险最高的人。
第四波收拾残局队。收拾残局队主力是银行旗下的房地产不良资产投资公司，负责为银行处理因房贷而产生的不良资产。如中行下属的华融资产、建行下属的信达资产。
这回知道怎么会有那么多有钱人了吧，大量的钱都不是个人的。
从第一个因素看热点地区房价一定是看涨的，非热点地区和滞销地区也不会出现大跌。
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再看第二个房价下跌的因素——经济发展水平。现在实体经济、特别是制造业的下滑有目共睹，经济下行成共识。这里就有一个问题，现在房价是靠实体经济支撑的吗？当然不是。房地产市场变成投资市场之后就和实体经济没关了，只和资本市场有关。
资本市场的背后是货币超发。
货币超发是被迫的，主要受汇率和利率的影响，从侧面上看是抢了老百姓的钱，也是被迫的。要强调责任就要倒查三十年，是改革开放的后遗症，只不过是这一届政府倒霉。
货币超发带来物价上涨，基础物价的上涨幅度已经使普通百姓不堪重负，如果没有房地产的消化，那就更可怕了。
从2012年到现在，国家为了刺激经济投入的资金不是2008年的四万个亿，已达到了七万亿之多。实体经济的不景气，让这些钱进入了资本市场，一部分流入了房地产市场，推高房价。
有一个现象，经济越不好，房地产投资市场越火热。主要原因就是经济刺激的结果，2008年就是个例子。
也就可以说，只要货币超发房价就会上涨，房价和经济实际产值水平无关。前两天有消息说，互联网消费计入GDP，这是为了保障GDP的增长率，GDP的增长保障货币的超发。你说房价会跌吗？
即使是短期的回落，也不会跌到超发前的原点，上海的房价会跌到十五年前的一万吗？一定不会，那时的一碗面条才三块，现在十八块。是面粉少了吗？不是，是钱太多了。
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第三个因素房价高过了收入所能担负的能力。这是个事实，但这个事实背后是没有人住马路。
经济的发展使居住条件有了很好地改善。如果是在解放初期能这样干吗？一定不能，如果这样干老百姓就又革命了，那时只能实行计划分配。
也就是说在现实中，人们钢性的居住需求是没有的。现在还有老公公和儿媳妇住一个屋的吗？如果住一个屋了一定不是房子问题，是另有问题。
现在有的钢性需求也是投资需求。收入低的群体怕搭不上这班车，收不到这波房地产的红利。
这是很正常的现象，红包不是人人都有的。
从宏观经济看，为了保持货币的稳定、金融市场的稳定，牺牲了民众的利益，这是无奈的选择。
所以说房价在近几年下跌的可能是没有的。这两天说要推进房产税实施的进程，有人说会影响房价。
当然会影响，是这个消息的影响。一是让上涨过快的地区停下来，玩爆了不好办；二是给老百姓吃点安慰剂，给你留个房价会下跌预期的假象。
这几年没有跌的可能，什么时候有可能了呢？不增发货币的时候。现在购不起房的不要急，耐心等待。
人生不过三万天，
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快乐时光尽在《老杨品谈》。
草根谈世事，凡人品平凡。 |
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发表于 2021-1-5 16:13:21
